Можно ли продать собственность ребенка

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней. Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки. Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона. Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным. Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей. В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ. В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении. Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

  • Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
  • Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
  • Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
  • Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
  • Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Как продать квартиру, оформленную на ребенка? Пошаговая инструкция в 2019 году

Дата публикации материала: 16.01.2019

Последнее обновление: 13.06.2019

Рассказываем, как правильно продать квартиру, которая находится в собственности несовершеннолетнего ребенка в 2019 году.

Может ли ребенок быть собственником квартиры?

Итак, ребенок является единоличным или долевым собственником квартиры. Насколько законна такая ситуация? Давайте разберемся.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ несовершеннолетний ребенок (как и любой другой гражданин России) имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться как движимым, так и недвижимым имуществом. При этом обязанность по охране права частной собственности является конституционной обязанностью государства — то есть, ни взрослый, ни младенец не могут быть лишены своего имущества иначе как по решению суда.

Отдельно стоит сказать о возрасте ребенка. В соответствии с действующим гражданским законодательством дети младше 14 лет должны иметь законного представителя, от имени которого будут совершаться любые сделки с недвижимостью (в качестве такого представителя может выступать мать, отец, усыновитель или опекун).

Если же речь идет о подростке, которому исполнилось 14 (но еще не исполнилось 18 лет), то он имеет право совершать мелкие бытовые сделки — но только с письменного согласия своих законных представителей.

Однако в случае с продажей квартиры, принадлежащей ребенку, закон становится еще строже — для совершения такой сделки юный владелец недвижимости должен получить согласие не только от родителей, но и от органов опеки и попечительства.

Для чего требуется разрешение от органов опеки при продаже квартиры несовершеннолетнего ребенка в 2019 году?

Многие родители мечтают избежать лишней бюрократической волокиты и продать квартиру, оформленную на ребенка, в кратчайшие сроки — без обращения в опеку. Это желание вполне понятно, однако не стоит забывать и о требованиях закона. Согласно действующим нормам родители, опекуны или иные законные представители ребенка не имеют права проводить сделки по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что согласно ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» продажа квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только в следующих случаях:

  • При перемене места жительства ребенка(если переезд не ухудшает жилищно-бытовые условия несовершеннолетнего);
  • При отчуждении недвижимости по договору мены или ренты(если такой договор совершается к выгоде ребенка);
  • При чрезвычайных обстоятельствах(например, если средства от продажи квартиры пойдут на оплату дорогостоящего лечение ребенка).

В каких случаях опека может запретить продажу квартиры, оформленной на ребенка?

Если вы твердо решили продать квартиру, не дожидаясь совершеннолетия ребенка, необходимо быть готовыми к тому, что опека не одобрит грядущую сделку. Как показывает практика, такое «непонимание» со стороны органов опеки и попечительства чаще всего встречается в следующих случаях:

  • Еслив качестве покупателя квартиры выступает родитель или опекун несовершеннолетнего ребенка;
  • Еслисуществует риск, что договор купли-продажи квартиры будет оспорен и ребенок лишится недвижимости;
  • Еслив результате сделки будет уменьшена доля ребенка;
  • Еслисмена места жительства существенно ухудшает условия проживания несовершеннолетнего.

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка в 2019 году? Пошаговая инструкция

Вы планируете самостоятельно продать квартиру, которая находится в собственности ребенка? Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Читать еще:  Зеленые сопли ребенка 5 дней

Шаг 1: обратитесь в опеку

На первом этапе вам следует обратиться в опеку по месту регистрации («прописки») несовершеннолетнего собственника и написать соответствующее заявление — образец вам выдадут на месте.

Обратите внимание! Так как список документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры, не установлен федеральным законодательством, рекомендуем уточнить необходимую информацию непосредственно в органе опеки.

Шаг 2: дождитесь решения опеки

Далее, в течение 14 календарных дней, сотрудники органов опеки должны рассмотреть ваше обращение. Если сделка купли-продажи квартиры несовершеннолетнего ребенка будет одобрена, вам направят соответствующее разрешение.

Обратите внимание! Отказ органов опеки можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 3: заключите договор купли-продажи квартиры

Теперь вам и вашему покупателю необходимо официально закрепить сделку купли-продажи. Сомневаетесь, что сможете составить и заключить договор самостоятельно? Воспользуйтесь советами из нашей статьи Как продать квартиру? Пошаговая инструкция или же обратитесь за бесплатной консультацией к одному из проверенных юристов по недвижимости!

Шаг 4: обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

На следующем этапе вам придется обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения квартиры, которую вы собираетесь продать.

Ваша цель — уведомить государство о том, что право собственности на квартиру переходит от несовершеннолетнего владельца к вашему покупателю. Для этого вам необходимо представить в Росреестр следующий пакет документов:

  • Заявление о госрегистрации прав собственности на квартиру(образец вам выдадут на месте);
  • Ваш паспорт;
  • Паспорт и/или свидетельство о рождении ребенка;
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • Выписка из домовой книги
  • Договор купли-продажи квартиры;
  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Письменное согласие родителей(если собственником квартиры является ребенок возрастом от 14 до 18 лет);
  • Квитанция об уплате государственной пошлины(в 2018 году размер этой госпошлины составляет 2 тыс. руб.).

Обратите внимание! Срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней.

Шаг 5: получите оплату и передайте квартиру покупателю

Размер и сроки оплаты зависят от условий вашего договора купли-продажи. После того как вы получите деньги, вам остается только «прописать» себя и ребенка по новому месту жительства, вывезти свои вещи и передать ключи от квартиры новому владельцу.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 4 сентября 2017. Время чтения 10 мин.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.
Читать еще:  Насморк у 10 месячного ребенка чем лечить

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.
Читать еще:  Можно вылечить бронхит без антибиотиков ребенка

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Дети, не достигшие совершеннолетия, не имеют права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Мало того, до 14 лет они вообще не участвуют в сделках с недвижимостью. От их имени действуют родители или опекуны. Но продать квартиру с долей несовершеннолетнего взрослые могут только с письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без подобного документа никакие сделки, приводящие к изменению детской доли, абсолютно невозможны.

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки. Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям. Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается. Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов. Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде. Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде. Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания. Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом. Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector